locataire commercial, indemnité d'éviction, prescription

Un locataire évincé doit rester vigilant s'il veut conserver ses droits !

Octobre 2007

Droit des baux commerciaux

Par un arrêt rendu le 31 mai 2007(n°06-12.907, SCI Les Hirondelles / Sté Nouvelle Agence Mirabeau), la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a précisé, dans des termes aussi limpides que lapidaires, que la prescription biennale de l’article L.145-60 du Code du Commerce n’est pas soumise à la condition que le droit du preneur à une indemnité d’éviction soit contesté.

L’arrêt a été commenté dans les revues spécialisées auxquelles l’on voudra bien se reporter pour tout détail (voir notamment Loyers et Copropriété, Juillet – Août 2007 n°153 – comm. P-H Brault) ; il s’agit ici d’attirer simplement l’attention du locataire commercial, qui fait l’objet d’une procédure d’éviction avec offre d’indemnité, sur son importante conséquence pratique.

Il découle ainsi de cette décision qu’en présence d’un congé portant refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction, et quand bien même le bailleur aurait réitéré son offre d’indemnité postérieurement au congé, le locataire commercial doit, impérativement dans les deux ans du refus de renouvellement, défini par l’article L.145-60 du Code de Commerce, saisir la juridiction compétente pour obtenir la fixation et le paiement de l’indemnité d’éviction lui revenant sur le fondement de l’article L.145-28 du Code de Commerce.

Faute d’une telle saisine, le bailleur pourrait valablement lui opposer la prescription biennale et lui refuser tout bénéfice à l’indemnité d’éviction ; le locataire se verrait corrélativement déchu de son droit au maintien dans les lieux, devenant ainsi occupant sans droit ni titre, dans les mêmes conditions, du reste, qu’un locataire qui n’aurait pas agi dans le délai de deux ans et aurait encouru la forclusion, faute d’avoir contesté les motifs de refus invoqués par le bailleur.

La solution dégagée par la Cour de Cassation revêt une importance toute particulière dans le cas d’une expertise ordonnée en référé et qui durerait de trop nombreux mois.

Or, les expertises dans ce domaine se perpétuant jusqu’à vingt-quatre mois, voire plus longtemps encore, sont légion, surtout dans la région parisienne. De ce point de vue, la Cour de Cassation a sans doute souhaité, indirectement, mettre un terme aux expertises anormalement longues ou auxquelles les parties n’apportent pas les diligences requises.

Il reste qu’en l’état, un locataire évincé, qui resterait procéduralement inactif pendant les deux ans du refus de renouvellement, prendra inévitablement le risque de se voir priver, purement et simplement, de l’intégralité de ses droits.

Jérome TRICOT
Avocat à la Cour